Wiedza o nieruchomości, którą sprzedajesz

Punktem wyjścia są ceny transakcyjne porównywalnych nieruchomości w okolicy, a nie same ceny z ogłoszeń. Po podpisaniu umowy pośrednictwa przygotowujemy pisemną analizę rynkową i rekomendację ceny ofertowej, a cenę ustalamy razem z Tobą. Zbyt wysoka cena wydłuża sprzedaż i zwykle kończy się obniżką, zbyt niska oznacza stratę. Ostateczną cenę rozstrzygają negocjacje z kupującym.

Zwykle: numer księgi wieczystej, dokument nabycia (np. akt notarialny) i dokument tożsamości, a przy lokalu we wspólnocie lub w spółdzielni także informacja od zarządcy o opłatach. Świadectwo charakterystyki energetycznej przekazujesz nabywcy przy sporządzeniu aktu notarialnego. Zaświadczenie o braku osób zameldowanych bywa wymagane przez notariusza lub kupującego. Dokładną listę dopasowujemy do rodzaju nieruchomości i potwierdzamy z notariuszem.

Zwykle tak. Podatek dotyczy sprzedaży przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś nieruchomość (przy spadku liczy się datę nabycia przez spadkodawcę). Stawka wynosi 19% dochodu, czyli różnicy między ceną sprzedaży a kosztami nabycia, a rozliczasz go w zeznaniu PIT-39 do 30 kwietnia roku następnego. Podatek nie będzie należny w całości lub części, jeśli w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży wydasz przychód na własne cele mieszkaniowe (np. zakup innego mieszkania lub domu). Po upływie pięciu lat sprzedaż co do zasady nie podlega temu podatkowi. Nie jesteśmy doradcami podatkowymi, dlatego swoją sytuację potwierdź u takiego doradcy.

Duże remonty przed sprzedażą nie zawsze zwracają się w cenie. Częściej opłaca się tanie przygotowanie: sprzątanie, uporządkowanie, naprawa drobnych usterek, neutralne wnętrze i dobre zdjęcia. Nieruchomość do remontu też można sprzedać, ale kupujący oczekują wtedy niższej ceny. Po oględzinach podpowiadamy, co w Twojej sytuacji ma sens.

Warunki zapisujemy w umowie przedwstępnej: termin aktu, termin decyzji banku i zasady na wypadek odmowy kredytu. Bank zazwyczaj zleca własną wycenę, sprawdza księgę wieczystą i wypłaca środki po spełnieniu swoich warunków, zwykle po podpisaniu aktu notarialnego. Z notariuszem ustalamy, kiedy cena trafia do Ciebie, a wydanie nieruchomości wiążemy z zapłatą.

To, co uzgodnicie. Wyposażenie, które zostaje (np. zabudowa kuchenna, AGD, meble na wymiar), zapisujemy w umowie lub w protokole zdawczo-odbiorczym. Elementy trwale związane z nieruchomością (np. okna, drzwi, instalacje) co do zasady są jej częścią, a rzeczy ruchome możesz zabrać, jeśli nie uzgodniono inaczej. Warto spisać listę przed podpisaniem umowy, żeby uniknąć sporów przy odbiorze.

Termin wydania ustalasz z kupującym i zapisujecie go w umowie przedwstępnej oraz w akcie notarialnym. Często jest to od kilku dni do kilku tygodni, a przy kredycie zwykle po wpłynięciu ceny. Przekazanie potwierdza protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników. Pomagamy dobrać termin do Twoich planów.

To częsta sytuacja i da się ją bezpiecznie rozwiązać. W banku uzyskujesz informację o kwocie do spłaty, a w umowie ustalacie, że część ceny trafi bezpośrednio do banku, który następnie wyda zgodę na wykreślenie hipoteki. Resztę ceny otrzymujesz Ty. Warunki wcześniejszej spłaty, w tym ewentualne opłaty, sprawdź w umowie kredytowej, a harmonogram uzgadniamy z bankiem i notariuszem.

Możesz sprzedawać samodzielnie. Biuro bierze na siebie rozmowy z zainteresowanymi, prezentacje, dokumenty i negocjacje, ale za wynagrodzeniem. Umowa na wyłączność oznacza, że w czasie jej trwania sprzedajesz nieruchomość tylko przez jedno biuro. Zakres działań, czas trwania umowy, zasady jej zakończenia i wynagrodzenie zapisujemy na piśmie, przed rozpoczęciem pracy, a o formie współpracy decydujesz Ty.

W umowie przedwstępnej wyraźnie zapisz, czy kwota jest zadatkiem, czy zaliczką. Zadatek ma szczególne znaczenie: gdy kupujący nie wykona umowy, możesz od niej odstąpić i zachować zadatek, a gdy to Ty jej nie wykonasz, kupujący może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zaliczka w razie niewykonania umowy podlega zwrotowi. Wpłatę przyjmuj przelewem na własny rachunek i potwierdź ją na piśmie. Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego daje kupującemu mocniejsze zabezpieczenie, więc o formie warto porozmawiać z notariuszem.