Wiedza o działce, którą sprzedajesz

Dokładnej kwoty nie podamy przed sprawdzeniem dokumentów i przeznaczenia działki. Po podpisaniu umowy pośrednictwa przygotowujemy pisemną analizę rynkową i rekomendację ceny ofertowej, opartą na transakcjach w okolicy oraz na cechach działki: przeznaczeniu, dostępie do drogi, mediach i kształcie. Cenę ofertową ustalamy razem z Tobą, a cenę transakcyjną rozstrzygają negocjacje z kupującym.

Najczęściej: numer księgi wieczystej, dokument nabycia (np. akt notarialny lub postanowienie spadkowe), wypis i wyrys z ewidencji gruntów oraz informację o przeznaczeniu działki (wypis z planu miejscowego lub decyzję o warunkach zabudowy, jeśli istnieją). Gdy działka leży na obszarze rewitalizacji albo jest gruntem leśnym, obowiązują dodatkowe zasady (np. ewentualne prawo pierwokupu gminy), więc notariusz może poprosić o zaświadczenia z urzędu. Dokładną listę potwierdzamy po pierwszym spotkaniu.

Zwykle tak. Podatek dotyczy sprzedaży przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś działkę (przy spadku liczy się datę nabycia przez spadkodawcę). Stawka wynosi 19% dochodu, czyli różnicy między ceną sprzedaży a kosztami nabycia, a rozliczasz go w zeznaniu PIT-39 do 30 kwietnia roku następnego. Podatek nie będzie należny w całości lub części, jeśli w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży wydasz przychód na własne cele mieszkaniowe. Po upływie pięciu lat sprzedaż co do zasady nie podlega temu podatkowi. Nie jesteśmy doradcami podatkowymi, dlatego swoją sytuację potwierdź u takiego doradcy.

To zależy od działki i okolicy, dlatego decyzję podejmujemy po analizie. Gdy obowiązuje plan miejscowy, warunki zabudowy zwykle nie są potrzebne. Gdy go nie ma, decyzja o warunkach zabudowy może zwiększyć zainteresowanie kupujących, ale jej wydanie nie jest pewne z góry, a postępowanie zajmuje czas i kosztuje. Przyłącza zwykle wystarczy dokładnie opisać (dostępność, odległość, wstępne warunki), bo koszt ich wykonania nie zawsze zwraca się w cenie. Przed większym wydatkiem porównujemy go z możliwym wzrostem ceny.

Zacznij od wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów oraz mapy ewidencyjnej. Brakujące znaki graniczne może odtworzyć geodeta z uprawnieniami (wznowienie znaków granicznych), a przy sporze z sąsiadem granice ustala się w odrębnym postępowaniu rozgraniczeniowym. Wyraźnie oznaczone granice zwykle ułatwiają sprzedaż, choć nie zawsze są jej warunkiem. Pomagamy ocenić, czy w Twojej sytuacji warto zlecić geodetę przed sprzedażą.

To zależy od planu miejscowego lub warunków zabudowy, wielkości działki i popytu w okolicy. Podział musi być zgodny z przepisami (m.in. z wymaganiami dotyczącymi dostępu każdej działki do drogi publicznej), wymaga geodety i decyzji gminy, więc zajmuje czas i kosztuje. Mniejsze parcele często łatwiej sprzedać, ale podział może też stworzyć działki trudniejsze w sprzedaży. Porównujemy oba warianty, zanim zdecydujesz.

Decyzję podejmuje bank, więc nie ma gwarancji, że kredyt zostanie przyznany. Kredyt na działkę bywa trudniejszy niż na gotowy dom, bo zależy m.in. od przeznaczenia gruntu, a bank zazwyczaj zleca własną wycenę i sprawdza księgę wieczystą. Dlatego przy kupujących z kredytem planujemy więcej czasu między umową przedwstępną a aktem notarialnym i wcześnie zbieramy dokumenty.

W ogłoszeniu liczą się konkrety: powierzchnia, przeznaczenie, kształt, dostęp do drogi publicznej, media i okolica. Do prezentacji zwykle wystarczy skoszenie trawy, uprzątnięcie odpadów i wyraźne oznaczenie granic. Zanim usuniesz drzewa lub krzewy, sprawdź w urzędzie gminy, czy nie potrzebujesz zezwolenia, zwłaszcza w sąsiedztwie Kampinoskiego Parku Narodowego. Opis, zdjęcia i mapę lokalizacji przygotowujemy my.

Strony mogą to uzgodnić dowolnie, a ustalenie zapisujemy w umowie przedwstępnej. Zwykle taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych i opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej ponosi kupujący. Dokumenty z urzędów i prace geodety, które przygotowują działkę do sprzedaży (np. wypisy, wznowienie granic), zwykle ponosi sprzedający. Przed podpisaniem umowy podajemy orientacyjne koszty.

Możliwe, ale tylko w określonych sytuacjach. Gmina ma prawo pierwokupu m.in. gdy niezabudowana nieruchomość została wcześniej nabyta od Skarbu Państwa lub samorządu, gdy leży na terenie przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne, na obszarze rewitalizacji (jeśli tak przewiduje uchwała gminy) albo jest wpisana do rejestru zabytków. Przy gruntach rolnych dodatkowe zasady, w tym uprawnienia KOWR, zależą m.in. od powierzchni i przeznaczenia. Sprawdzamy to na początku, a w razie wątpliwości kierujemy do notariusza lub prawnika.