Wiedza o działce, którą kupujesz

To jedna z pierwszych rzeczy, które sprawdzamy w urzędzie gminy, bo od tego zależy, co można zbudować. Plan miejscowy to uchwała gminy dla całego obszaru. Gdy go nie ma, inwestor zwykle potrzebuje decyzji o warunkach zabudowy dla konkretnej działki, a jej wydanie nie jest pewne z góry. Zasady zmieniają się w związku z planami ogólnymi gmin, więc aktualny stan potwierdzamy przed Twoją decyzją o zakupie.

Sprawdzamy nie tylko dojazd faktyczny, ale i prawny: czy działka graniczy z drogą publiczną, czy dojazd prowadzi przez udział w drodze prywatnej, czy zapewnia go służebność drogowa wpisana do księgi wieczystej. Wieloletnie „jeżdżenie tędy” nie daje takiej pewności. Gdy dostępu brakuje, trzeba ustanowić służebność, co wymaga umowy z właścicielem sąsiedniej nieruchomości albo rozstrzygnięcia sądu.

Sprawdzamy, które media są na działce, a które tylko w jej pobliżu. Koszt doprowadzenia pozostałych zależy od odległości, technologii i warunków przyłączenia, które wydaje dostawca, dlatego przed zakupem warto o nie zapytać. Wstępne informacje zbieramy dla Ciebie, ale ostateczną kwotę podaje dostawca.

Księga wieczysta ma cztery działy. W dziale III są m.in. ograniczone prawa rzeczowe (np. służebności), ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością oraz inne prawa i roszczenia, a w dziale IV hipoteki. Sprawdzamy je przed Twoją decyzją i wyjaśniamy, co mogą oznaczać dla zakupu. Wpisy nie zawsze wykluczają transakcję (np. hipotekę zwykle wykreśla się po spłacie zadłużenia), ale sposób ich rozwiązania trzeba uzgodnić ze sprzedającym i zapisać w umowie.

Odpowiedź daje plan miejscowy albo decyzja o warunkach zabudowy. Znajdziesz w nich zwykle nieprzekraczalne linie zabudowy, maksymalną wysokość i liczbę kondygnacji, geometrię dachu, wskaźnik intensywności zabudowy i minimalną powierzchnię biologicznie czynną. Pokazujemy Ci te zapisy dla konkretnej działki. Projekt i pozwolenie na budowę to już zadanie architekta i organu budowlanego.

Tego nie da się ocenić z dokumentów ani z samych oględzin. Warunki gruntowe i poziom wód sprawdza badanie geotechniczne wykonane przez uprawnioną firmę. Zlecasz je przed zakupem, za zgodą sprzedającego, który udostępnia działkę. Pomagamy ustalić z nim termin i zakres badania.

Nie zawsze. Ogrodzenie bywa postawione w innym miejscu niż granica z ewidencji, a znaki graniczne mogą zniknąć. Sprawdzamy dokumenty z ewidencji, a przy wątpliwościach zalecamy wznowienie znaków granicznych przez geodetę przed zakupem. Rozbieżności warto wyjaśnić przed aktem notarialnym, bo po zakupie spór z sąsiadem staje się Twoim problemem.

Klasa i użytek gruntu (np. rolny, leśny, budowlany) wynikają z ewidencji gruntów. Gdy grunt rolny ma służyć celom nierolniczym, w niektórych przypadkach potrzebna jest zgoda na zmianę przeznaczenia lub wyłączenie z produkcji, a przy gruntach wyższych klas mogą pojawić się opłaty. Czy dotyczy to Twojej działki, zależy m.in. od zapisów planu miejscowego i klasy gruntu. Sprawdzamy to na początku, a w razie wątpliwości kierujemy do prawnika.

Sprawdzamy plan miejscowy, plan ogólny lub studium gminy dla okolicy oraz informacje o planowanych inwestycjach drogowych i publicznych w urzędzie gminy. Zalecamy też odwiedzić okolicę o różnych porach dnia i porozmawiać z sąsiadami. Dokumenty planistyczne pokazują zamiary gminy, ale nie dają pewności, że dana inwestycja powstanie lub nie powstanie.

Przy zakupie od osoby prywatnej zwykle płaci się podatek od czynności cywilnoprawnych (zazwyczaj 2%, płaci go kupujący), taksę notarialną i opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej. Przy zakupie od przedsiębiorcy może to być VAT. Do tego mogą dojść koszty geodety lub badań gruntu, a przy kredycie koszty banku. Przed aktem podajemy orientacyjne koszty. Nie jesteśmy doradcami podatkowymi, dlatego w swojej sytuacji warto to potwierdzić u takiego doradcy.